לְמַמֵן

כיצד לחשב הכנסה תפעולית נטו

הרווח התפעולי נטו הוא מדד לרווחיות השקעה בנדל"ן. הוא משמש לבחינת תזרימי המזומנים הבסיסיים של השקעה לפני שנשקלים השפעות מיסים ועלויות מימון. ניתוח הכנסות תפעוליות נטו פותח על ידי משקיעים פוטנציאליים כחלק מגיבוש הערך שיש להציב על נכס. חישוב הרווח התפעולי נטו הוא להפחית את כל הוצאות התפעול מההכנסות שמפיק נכס ספציפי. הנוסחה היא:

+ הכנסות מנדל"ן

- הוצאות תפעול

= הכנסה תפעולית נטו

ההכנסות הנלוות לנדל"ן כוללות את הדברים הבאים:

  • השכרת מתקנים

  • ההכנסות ממכירות אוטומטיות

  • הכביסה ממשיכה

  • דמי חניה

  • דמי שירות

הוצאות התפעול הקשורות לנדל"ן כוללות את הדברים הבאים:

  • הוצאות בית

  • ביטוח נכס

  • דמי ניהול נכסים

  • מס רכוש

  • תיקונים ותחזוקה

  • כלי עזר

ההוצאות שאינן כלולות בקטגוריית הוצאות התפעול כוללות מס הכנסה והוצאות ריבית. הוצאות הון אינן כלולות בגיבוש הוצאות התפעול.

תוצאות ניתוח זה נתונות למניפולציה, מכיוון שבעל נכס יכול לבחור להאיץ או לדחות הוצאות מסוימות, ובכך לשנות את סכום הרווח התפעולי נטו.

למרות שמושג הרווח התפעולי נטו מוחל לרוב על נדל"ן, ניתן להשתמש בו בכל מקום, בדרך כלל בשם חלופי של רווחים לפני ריבית ומסים (EBIT).