כספים מפעילות הם תזרימי המזומנים שנוצרו מפעילות עסק, בדרך כלל נאמנות להשקעות נדל"ן (REIT). אמצעי זה משמש בדרך כלל לשיפוט הביצועים התפעוליים של ריטים, במיוחד בכל הנוגע להשקעה בהם. כספים מפעילות אינם כוללים תזרימי מזומנים הקשורים למימון, כגון הכנסות ריבית או הוצאות ריבית. כמו כן, הוא אינו כולל רווחים או הפסדים ממיצוי הנכסים, או פחת או הפחתה של רכוש קבוע. לפיכך, חישוב הכספים מהפעילות הוא:
רווח נקי - הכנסות ריבית + הוצאות ריבית + פחת
- רווחים במכירות נכסים + הפסדים במכירות נכסים
= כספים מפעילות
לדוגמא, ABC REIT מדווח על רווח נקי של 5,000,000 $, פחת של 1,500,000 $ ורווח של 300,000 $ ממכירת נכס. התוצאה היא כספים מפעילות של 6,200,000 $.
וריאציה בתפיסת הכספים מפעילות היא להשוות אותה למחיר המניות של חברה (בדרך כלל REIT). ניתן להשתמש בכך במקום יחס מחיר-רווח, הכולל את הגורמים החשבונאיים הנוספים שצוינו זה עתה.
יש צורך בתפיסת הכספים מהפעילות, במיוחד לצורך ניתוח REIT, מכיוון שלא צריך להכניס פחת לתוצאות הפעילות כאשר נכסי הבסיס מעריכים את הערך ולא את הפחת; זהו מצב שכיח כאשר מדובר בנכסי נדל"ן.
תפיסת הכספים מפעילות נחשבת לאינדיקטור טוב יותר לתוצאות התפעוליות של עסק בהשוואה לרווח הנקי, אך יש לזכור כי שיקגו חשבונאות יכול להשפיע על מגוון היבטים של הדוחות הכספיים. לפיכך, תמיד עדיף להסתמך על שילוב של מדידות, ולא על מדד יחיד שיכול להיות מסובב.
כספים מתואמים מפעילות
ניתן להתאים את הנוסחה עוד יותר עבור סוגים מסוימים של הוצאות הון שחוזרות על עצמן; יש לכלול בחישוב FFO פחת הקשור להוצאות חוזרות על אחזקת נכס (כגון החלפת שטיחים, צביעת פנים או חידוש שטח). פורמט שונה זה מביא לנתוני רווחיות נמוכים יותר. גרסה מתוקנת זו של הרעיון נקראת קרנות מתואמות מפעילות.
