חכירה תפעולית היא השכרת נכס ממשכיר, אך לא בתנאים המעבירים את הבעלות על הנכס לחוכר. במהלך תקופת ההשכרה, החוכר בדרך כלל משתמש ללא הגבלה בנכס, אך הוא אחראי למצב הנכס בתום השכירות, כאשר הוא מוחזר למשכיר. חכירה תפעולית שימושית במיוחד במצבים בהם עסק צריך להחליף את נכסיו על בסיס חוזר, ולכן יש צורך להחליף נכסים ישנים בנכסים חדשים במרווחי זמן קבועים. לדוגמה, ייתכן שהשוכר החליט להחליף את מכונת הצילום המשרדית אחת לשלוש שנים, וכך הוא נכנס לסדרה של חוזי שכירות תפעוליים כדי לרענן את הציוד הזה ללא הרף. מכוניות מושכרות בדרך כלל במסגרת הסדרי חכירה תפעוליים.
כאשר חוכר מינה חכירה כחכירה תפעולית, על השוכר להכיר את הדברים הבאים במהלך תקופת השכירות:
עלות חכירה בכל תקופה, בה העלות הכוללת של החכירה מוקצה לאורך תקופת החכירה על בסיס ישר. ניתן לשנות זאת אם יש בסיס הקצאה שיטתי ורציונלי אחר העוקב מקרוב אחר דפוס השימוש בתועלת שיופק מנכס הבסיס.
כל תשלומי חכירה משתנים שאינם כלולים בהתחייבות החכירה
כל ירידת ערך בנכס זכות השימוש
בכל נקודה בחיי החכירה התפעולית, העלות הנותרת של החכירה נחשבת לתשלומי החכירה הכוללים, בתוספת כל העלויות הישירות הראשוניות הקשורות לחכירה, בניכוי עלות החכירה שכבר הוכרה בתקופות קודמות.
לאחר מועד התחילה, השוכר מודד את התחייבות החכירה לפי השווי הנוכחי של תשלומי החכירה שטרם בוצעו, תוך שימוש באותו שיעור היוון שנקבע במועד התחילה. לאחר מועד התחילה, החוכר מודד את נכס זכות השימוש בסכום התחייבות החכירה, המותאם לסעיפים הבאים:
כל ירידת ערך בנכס
תשלומי חכירה ששולמו מראש או נצברו
יתרת יתרת תמריצי שכירות שהתקבלה
כל עלויות ישירות ראשוניות שלא הופחתו
המשכיר רושם את הנכס בחכירה תפעולית כנכס קבוע בספריו, ומפחית את הנכס לאורך חייו השימושיים.
